В Киевских магазинах стало меньше свободных площадей

a4c7470b

ТЦ2 Квалифицированная коммерческая недвижимость Киева почти оправилась от потрясений годовой давности: стоимость аренды не падают, наводняемость быстро повышается, а обладатели ТЦ закрывают платформы преданности.

Ритейлоры полагают, что бояться увеличения арендных ставок пока не стоит. Однако через полгода-год при перезаключении соглашений аренды аппетиты обладателей супермаркетов могут подняться.

ТЦ приспособились к упадку
Участок квалифицированной коммерческой недвижимости столицы испытал 2-ое семестр минувшего года удачнее иных частей платной недвижимости. После быстрого понижения значения арендных ставок, упавших за первые пол года на 30–50%, в третьем полугодии значительных колебаний расценок не отслеживалось. По сведениям Российской Коммерческой Гильдии, в течение первого полугодия средний уровень арендных ставок на свободные площади супермаркетов коммерческой галереи в составе квалифицированных ТЦ и ТРЦ Киева снизился на 40% — со 105 долларов США за кв. м/мес. до 59,6 долларов США, а в третьем полугодии он просел всего на 4% — с 59,6 долларов США за кв. м/мес. до 57,21 долларов США. Немного больше — на 4–7% — уменьшились ставки для якорных операторов. В настоящее время они составляют для супермаркетов порядка 15,2 долларов США за кв. м/мес., для зоны развлечений — 10,8 долларов США за кв. м/мес., супермаркетов электротоваров — 18,3 долларов США за кв. м/мес., супермаркетов спорттоваров — 25 долларов США за кв. м/месс, сообщает «Деловая Столица».

Стабилизация арендных ставок сопряжена с повышением спроса на высококачественные здания в квалифицированных ТЦ и ТРЦ столицы. «В случае если в середине 2008 — конце 2009 годов. большинство съемщиков квалифицированных коммерческих помещений находились в шоковом пребывании от существенного падения реализаций, то в 1-м и 2-ом кварталах 2009 года они активно занимались оптимизацией собственных бизнес-процессов. Преимущественно это затрагивало уменьшения их затрат (понижение арендной платы, затрат на автотранспорт, кабинет и т. д.). Кроме того они вели аудит работы всех собственных супермаркетов, что нередко влекло к понижению занимаемых площадей, закрытию невыгодных субъектов, значительному уменьшению собственных заявок на дальнейший год. К концу же 2009 года ритейлоры вполне приспособились к обновленным рыночным критериям и их товарооборот, отражая положительную динамику потребительского спроса, стабилизировался», — сообщает генеральный директор департамента коммерческой недвижимости Colliers International (Украина) Светлана Кравец. Данную информацию признают и сами ритейлоры. По версии управляющего сети обувных супермаркетов Respect Евгения Пилюгаева, к концу минувшего года реализации прекратили снижаться и в третьем полугодии догнали с данными подобного времени 2008 года. В определенных коммерческих сетях прибавляют, что из-за подорожания продукции в третьем полугодии 2009 года их обороты даже повысились на 15%.

С успехом приноровиться к понижению потребительской энергичности менеджерам помог и переворот коллекций в сторону продукции более доступной ценовой группы, и концентрация интереса на брэндах, нацеленных на клиентов со средним и ниже среднего заработком. Начиная с половины 2009 года такие сети стали открывать свежие супермаркеты с продуктом классов средний и средний минус. При этом в их запуске активно участвовали не просто киевские мультибрэндовые организации, но также и областные ритейлоры, которые рассчитывали, однако раньше не могли пройти с таким продуктом на московский рынок из-за неимения свободных помещений и очень больших арендных ставок. Например, в ТЦ Dream Town раскрылся первый супермаркет продуктовой сети Novus, субъекты которой раньше были сконцентрированы в Севастополе и Восточной Украине.

Также, целый ряд как больших киевских, так и интернациональных ритейлоров (Zara, Sela и другие.), у которых выяснилось довольно ресурсов даже в дни кризиса, не закрыли собственные платформы формирования и возобновляли запускать свежие супермаркеты. Генеральный директор компании Baltika Group Ukraine (сеть платяных супермаркетов Monton, Baltman, Mosaic) М. Чечелев разъясняет, что это соединено с возникновением в удачных киевских субъектах свободных помещений, для принятия которых раньше нужно было находиться в короткой очереди. «Большинство сетевых организаций пытаются пользоваться сформировавшейся обстановкой и улучшить собственные позиции на Московском рынке», — заметил он. Это доказывает и господин Пилюгаев, по данным которого Respect регулярно мониторит картину на жилищном рынке, подыскивая оптимальные места для расположения свежих супермаркетов.

Незанятость хочет к нолю
В итоге незанятость помещений во всех ТЦ и ТРЦ Киева, как и в лучшие годы, вновь стала уменьшаться. По сведениям Натальи Кравец, в настоящее время около десятка Московских коммерческих и торгово-развлекательных центров вообще не имеют свободных площадей («Караван», «Глобус», «Магеллан», «Комод», «Украина», «Аладдин», «Апельсин Плаза», «Фигура). Генеральный директор департамента аренды сети ТЦ «Караван» О. Кедо доказывает, что на данный момент свободных помещений в их киевском субъекте нет. «И более того, в случае избавления мест у нас есть очередь желающих занять их», — сообщает он. Подобная картина отмечается и в ТЦ «Поселок», где, по версии его главного директора Даниила Макаренко, заняты все площади. Вакантностью в 3–5% могут похвастать Dream Town, «Метрополис», «Большевик», «Поселок», «Бестселлер», «Арена Сити», 4Room. Для аналогии: в сегменте квалифицированных офисных помещений незанятость в настоящее время продолжает оставаться на уровне 20% (в классе А — 10%), в сегменте логистических комплексов — 25%.

Логично, что большинство владельцев удачных ТЦ и ТРЦ начали отказываться от раньше используемых программ преданности. В случае если в середине 2008 года обладатели наиболее успешных и наводненных супермаркетов давали собственным съемщикам скидку в 30% (на 3–пол года), а позднее продлили ее действие, снизив объем до 15–20%, то начиная с января 2009 года объем скидок снизился до 5–10%, в определенных вариантах правящие организации вообще отказались их предлагать. Как раз так, по известию г-на Макаренко, пристроились в ТЦ «Поселок». Также, ряд владельцев ТЦ и ТРЦ, которые раньше делали плату в гривне, снова перешли на долларовые платежи, и отказались от привязки объема арендной платы к проценту от реализаций, которую они могли использовать для якорных операторов. Например, в «Караване», по данным О. Кедо, уменьшили объем скидок и привязали объем арендных ставок к курсу доллара США. «В то же самое время в столице как и прежде есть коммерческие комплексы, имеющие очень много свободных помещений. Более 10% вакантности в настоящее время в «Альта-центре», «Метрополисе», «Арена Сити», «Европорте», «Домосфере», и в 3-ей очереди ТРЦ «Большевик», — заявляет директор девелоперской компании Real estate Solutions А. Борщ.

Сами ритейлоры рассказывают, что владельцы полупустых ТЦ и ТРЦ добровольно идут на встречу заказчикам, предоставляя невысокие стоимость аренды или скидки. «Впрочем, выгоды от присутствия огромного числа свободных мест в не успешных планах никакой. Большие коммерческие организации заинтересованы в формировании собственных брэндов в прекрасно показавших планах с большим трафиком гостей. В подобных магазинах платформы преданности на самом деле сворачиваются либо работают далеко не в тех размерах, как годом ранее. Также, трудно отыскать здание в удачном ТЦ либо ТРЦ, которое можно взять по повышенной ставке, а субъект с отличным размещением — почти невозможно, поскольку квартиранты подобных площадей прочно придерживаются за места», — сообщает генеральный директор по формированию организации Maratex Ukraine (сеть платяных супермаркетов Esprit, Peacocks, Palmers, «Смик» и другие.) О. Зайченко. Ее соображение разграничивает М. Чечелев, прибавляя, что взять здание в ТЦ, где на сегодняшний день установлена свежая незанятость, можно. Прежде всего, это будет не самое реализуемое размещение. Во-вторых, цена аренды вполне может быть выше, а критерии — цепче тех, которые сегодня имеют старые квартиранты. «У многих владельцев удачных ТЦ и ТРЦ сложилось раннее соображение, что упадок для ритейлоров сзади. В итоге они делаются все более и более непокладистыми», — думает он.

Активизация спроса содействовала и наполнению свежих для столицы программ. Например, незанятость в 1-й очереди ТРЦ Dream Town совместной площадкой 45 млн. кв. м, который раскрылся на Оболонском проспекте в третьем полугодии 2009 года, за несколько лет снизилась с 85 до 97–98%, впрочем стоимость аренды в данном субъекте удовлетворены большие. Более трудным было вступление в рынок 3-х специальных мебельных ТЦ: «Домосфера», «Аракс» и 4Room, сконцентрированных в регионе Большой Обходной автодороги, общая арендная площадь которых составила 70,3 млн. кв. м. Часть съемщиков этих центров отказались от проведения ориентировочных соглашений: кто-то обанкротился, иные закрыли собственное посольство, у кого-то не отыскалось средств на монтаж и оснащение супермаркетов. В итоге владельцам коммерческой недвижимости понадобилось находить свежих ритейлоров и понижать стоимость аренды. Однако в настоящее время их средний объем в этих субъектах даже выше обычного для мебельной розницы (как правило в 2,5–3 раза меньше, чем на супермаркеты коммерческой галереи), а незанятость 2-ух из 3-х ТЦ максимальна.

Что далее?
По словам профессионалов, в обозримые несколько лет ждать перемены арендных ставок в области квалифицированных коммерческих помещений столицы не стоит. Так как большинство обладателей площадей изменили критерии их сдачи в аренду. «Вероятен небольшой рост стоимости аренды (в краях 7–10%) в наиболее высококачественных планах, к которым относятся ТЦ и ТРЦ с успешным расположением, удобными критериями для клиентов и съемщиков, и с любопытной рекламной стратегией. В то же самое время в менее высококачественных субъектах может отслеживаться будущее падение цены аренды на 5–10%», — считают застройщики. Эксперты Российской Коммерческой Гильдии прибавляют, что в 1-й половине 2010 года незанятость субъектов останется максимальной, т. к. ввода в работу свежих высококачественных коммерческих программ пока не предполагается. В то же самое время ритейлоры боятся, что через полгода-год аппетиты владельцев коммерческой недвижимости могут подняться. «В случае если на Украину прибудут интернациональные коммерческие операторы и придут те, кто оставил рынок в 2008 году, снова может появиться недостаток площадей. И обладатели ТЦ попытаются этим пользоваться», — подытоживали в одной из киевских коммерческих организаций.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *